Okazje Rynku Nieruchomosci (Polish Edition)

By Bartosz Dolinkiewicz

Poradnik to swego rodzaju procedura w poruszaniu sie po roznych typach transakcji na polskim rynku: od przetargow gminnych, przez rokowania i nabywanie nieruchomosci na licytacjach komorniczych, po wyszukiwanie okazji na rynku wtornym i samodzielne tworzenie nieruchomosci. Dzieki tej ksiazce ujrzysz wiele drog prowadzacych do tego samego celu: kupic taniej i zarobic! Wszelkie mozliwe problemy tych transakcji zostaly dokladnie opisane, jak rowniez ich rozwiazania. Dlatego ten ebook jest tak praktyczny.

Z poradnika dowiesz się:
- czym jest okazja i co czyni zakup okazyjnym
- jak odróżnić prawdziwą okazję od zwykłej transakcji
- jak kupować na przetargach, aby nie przepłacać
- jak samemu tworzyć okazje
- dowiesz się wszystkiego o nabywaniu nieruchomości na licytacjach komorniczych
- poznasz ryzyka zwiazane z zakupem nieruchomosci
- jak eksmitować byłych lokatorów
- zdobędziesz wiedzę o ubieganiu się o odszkodowanie
- jakie dodatkowe koszty musisz brać pod uwagę
- jak najlepiej finansować zakupy z przetargu lub licytacji

• Language: Język polski
• Publisher: Bartosz Dolinkiewicz
• Release date: Mar 2, 2016
• ISBN: 9788394453503

Bartosz Dolinkiewicz

Bartosz DolinkiewiczWłaściciel firmy EZHome.pl Posiada ponad 15 lat doświadczenia w wynajmowaniu i obsłudze lokali mieszkalnych i użytkowych. Od 2010 zaczął profesjonalnie zarządzać swoimi lokalami. Od 2013 zawodowo zarządza nieruchomościami osób trzecich. Ukończył kierunkowe studia podyplomowe i zrobił licencje pośrednika nr 19797 i zarządcy nieruchomości nr 25424.

Book preview

Wstęp

Wiele osób szuka okazji. Przyzwyczajeni do sklepowych obniżek przy okazji każdych świąt, redukcji, czy internetowych wyprzedaży, chce płacić mniej, niż wskazuje cena. Czy jest w tym coś dziwnego? Ależ skąd. Od zarania dziejów Świat para się handlem. Ludzie kupują i sprzedają. Na tym opiera się wolnorynkowa gospodarka. Wiele transakcji okupionych jest wyczerpującymi negocjacjami, w których obie strony chcą ugrać dla siebie jak najwięcej. Gdy jedna strona czuje się poszkodowana – do transakcji zazwyczaj nie dochodzi.

Należy wpierw odpowiedzieć, co definiuje okazje; szczególnie okazje inwestycyjne na rynku nieruchomości? Czy okazją można nazwać wynegocjowaną o 5% niżej cenę? Czy może okazja to zakup nieruchomości poniżej wartości rynkowej? Więc jak to jest z tą okazją? Czy okazyjnie kupił mieszkanie ten, który zamiast 100 tys. zł zapłacił 95 tys. zł? Czy może ten, który nabył magazyn za 200 tys. zł pomimo, iż niedaleko podobne magazyny właściciele wyceniają na 300 tys. zł?

Zakończę te zwodnicze pytania. Okazję czyni … inwestor. Sama inwestycja nie jest ani zła, ani dobra. To inwestor czyni ją złą, lub dobrą! Jak należy to rozumieć? Ano tak, że wszystko uzależnione jest od inwestora. Podam przykłady.

Ktoś mógłby się klepać palcem w głowę widząc, jak inwestor kupuje za wielkie pieniądze spaloną, starą i rozpadającą się kamienicę. Dlaczego? Ponieważ ten ktoś widzi spaloną, starą, zrujnowaną i niebezpieczną do życia kamienicę; natomiast inwestor widzi piękny biurowiec stojący na działce zajmowanej przez ten budynek.

Ktoś mógłby powiedzieć, iż zakupienie wielomieszkaniowego budynku za 1 mln zł, który daje 20% zwrot z inwestycji jest niesamowitą okazją; inwestor mógłby potwierdzić, iż jest to rzeczywiście okazja, ale wyłącznie dla tych, którzy posiadają min. 500 tys. zł na wkład własny, ponieważ przy większym zaangażowaniu kredytowym, zamiast dźwigni finansowej można otrzymać maczugę.

Drugi przypadek bardzo wyraźnie wychodzi podczas gry w CashFlow, gdy gracz rzuca się na transakcję, na którą nie może sobie finansowo pozwolić.

Twój zysk powstaje kiedy kupujesz, a nie kiedy sprzedajesz

Robert Kiyosaki

Gdy nabywam nieruchomość, to muszę być pewny, że zyskam nawet wtedy, gdy sprzedam po dość zaniżonej cenie. Tobie również radzę trzymać się tej reguły.

Wg Dolf’a de Roos’a okazja stulecia pojawia się co tydzień. Jeżeli wierzysz, że to prawda, co tydzień znajdziesz okazję stulecia. A jeśli wierzysz, że okazja stulecia pojawia się raz na sto lat – albo już ją przegapiłeś, albo gdy Ty ją znajdziesz lub usłyszysz, że ja ją znalazłem, przestaniesz szukać na 99 lat. Powiesz: „to była okazja tego stulecia".

Dla jeszcze lepszego zrozumienia zagadnienia opowiem krótką historię.

Do rzeźbiarza podszedł turysta, który przez ponad godzinę podziwiał jego dzieło:

- Jaką wspaniałą rzeźbę pan wykonał!!

- Ależ skąd, ona była w tym kamieniu, ja ją tylko wydobyłem za pomocą narzędzi – odpowiedział rzeźbiarz.

Czy zaczynasz rozumieć? To Ty tworzysz okazje. Ty jesteś odpowiedzialny za to, co stanowi dobrą okazję, a co jej nie stanowi. Wszystko zależy wyłącznie od Ciebie. Więc czym dla Ciebie jest okazja?

Dobrych okazji jest mnóstwo – wystarczy je tylko dostrzec. Jednak bez dobrego przygotowania i odpowiednich narzędzi nie będziesz w stanie odróżnić dobrej okazji dla siebie, od dobrej okazji dla Twojego kontrahenta.

Inwestycyjna okazja a inwestycyjna porażka

Wyjawię za chwilę kilka oczywistych prawd na temat inwestowania. Jeżeli są one oczywiste, to po co marnować na nie miejsce? Cóż … niby są oczywiste, niby ludzie posiadają sporą wiedzę, niby wszyscy ją stosują … a rzeczywistość jest zupełnie odmienna.

Nieruchomość musi cieszyć się zainteresowaniem

Obojętnie czy nabywasz z zamiarem odsprzedaży, czy na długoterminowy wynajem. Kupuj tam, gdzie są ludzie. Ludzie są tam, gdzie jest praca. Lepiej opłaca się kupić relatywnie drogą kawalerkę w Poznaniu lub Warszawie, niż mieszkanie 3 pokojowe po super niskiej cenie we „Wiórkowie". Miasta akademickie jak: Warszawa, Poznań, Wrocław, Gdańsk, czy Kraków posiadają wielki potencjał. Z jednej strony jest mnóstwo studentów, którzy muszą gdzieś mieszkać, z drugiej wielu potencjalnych pracowników, którzy po skończeniu studiów zostaną już w dużym mieście na stałe. W małym mieście, pomimo iż koszt nabycia mieszkania jest bardzo atrakcyjny, możesz zostać z pustym lokalem przez większą część roku. Wierz mi, że pustostan to największe zło w wynajmie. To ludzie tworzą popyt; więc inwestuj na rynku, który zapewni Ci klientów.

Stan nieruchomości

Zakupienie zrujnowanego mieszkania może okazać się transakcją życia lub studnią bez dna. Bez opinii fachowców (np. elektryka, budowlańca, kominiarza) od remontu mieszkania nawet nie podchodź do dyskusji o cenie. Chyba, że się znasz na przywracaniu blasku takim nieruchomościom i umiesz samodzielnie wyliczyć wszystkie koszty. Oczywiście musisz znać się również na tym, co prawnie można zrobić – czyli jakie czynności/roboty mogą być wykonane i jak? Dotyczy to głównie nieruchomości spełniających status zabytku lub wpisanych do obszaru zabytkowego.

Emocje

Jeżeli kupujesz nieruchomość kierując się emocjami – jesteś stracony. Bez opanowania wewnętrznego ognia, często jeszcze podsycanego przez sprzedawcę lub dobrego pośrednika nieruchomości, któremu zależy na transakcji bardziej niż Tobie, możesz kupić nieruchomość, która nijak będzie się miała do ekonomicznego sensu dokonania transakcji inwestycyjnej. Zamiast słuchać opinii innych osób lub nawet własnego JA, wysłuchaj, co mają do powiedzenia cyfry. Czyli skoncentruj się na samych obliczeniach i zimnej interpretacji wyników. Co dokładnie masz wyliczyć? Np. możliwy zysk z wynajmu - cały!, koszt nabycia, adaptacji, itd. Później możesz wyliczyć wskaźniki ROI, ROE itp. Dopiero po tych czynnościach podejmuj decyzję.

Badanie nieruchomości pod względem formalno-prawnym

Nie kupuj kota w worku. Jeżeli nie znasz się na temacie, zatrudnij licencjonowanego pośrednika, który za Ciebie zbada wszystkie niezbędne dokumenty (nabycia, księga wieczysta, mapy, odpisy, itp.) i zagwarantuje zakup nieruchomości bez problemów. Wiele osób uważa, iż to notariusz ma zapewnić im bezpieczeństwo transakcji. Wiedz, iż nie każdy notariusz zrobi to, co pośrednik – czyli wszystko dobrze sprawdzi. Notariusz ma przypilnować samej transakcji i woli nabywcy oraz zbywcy.

Zbadaj rynek najmu/ofert sprzedaży

Sprawdzaj ilość wolnych mieszkań na wynajem/sprzedaż i ich rotację. Przez kilka tygodni śledź max 3 większe serwisy internetowych ogłoszeń (w tym 1 darmowy) a zaobserwujesz, co jaki czas mieszkania znikają z rynku. Kolejnymi sprawami do prześledzenia są:

wysokość czynszu lub ceny ofertowe

lokalizacja

standard nieruchomości

inne jak: piętro, winda, piwnica, miejsce parkingowe, wyposażenie

Porozmawiaj z pośrednikami nieruchomości; najlepiej kilkoma. Pamiętaj, że większość z nich to sprzedawcy, a nie doradcy. Jeżeli obserwowałeś jakieś mieszkania, które zniknęły ze stron portali ogłoszeniowych – zadzwoń do właściciela i podpytaj się o ostateczną wysokość czynszu (zazwyczaj wynajmujący przekaże takie informacje).

Zmotywowany sprzedawca

Dobrze, jeżeli natrafisz na właściciela nieruchomości, który za wszelką cenę chce sprzedać mieszkanie, lokal, budynek, działkę, magazyn, itp. No, może nie za wszelką, ale przynajmniej za mniej, niż wynosi wartość nieruchomości.

Przy pierwszej rozmowie powinno się wyczuć, czy ktoś rzeczywiście chce sprzedać nieruchomość i czy rzeczywiście jest w stanie zaakceptować cenę nabywcy. Istnieje wiele technik negocjacyjnych, ale to materiał