kurz&konkret

Bei den Betriebskosten sind Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern oft vorprogrammiert. Schließlich machen die Nebenkosten für den Mieter mittlerweile einen beachtlichen Teil der Gesamtmiete aus. Und wegen der drastisch gestiegenen Energiepreise werden die Betriebskosten steigen. Viele Mieter müssen deshalb mit erheblichen Nachzahlungen rechnen. Vermieter können daher davon ausgehen, dass der Mieter bei der nächsten Betriebskostenabrechnung – oft auch als »Nebenkostenabrechnung« bekannt – schon etwas genauer hinschauen wird, welche Kosten als Nebenkosten gezahlt werden müssen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass von verschiedener Seite immer wieder suggeriert wird, dass jede zweite oder dritte Abrechnung vom Vermieter fehlerhaft ausgestellt wird. Es lohnt sich also als Vermieter, über die gesetzlichen Abrechnungsregelungen Bescheid zu wissen und darauf zu achten, dass die Betriebskostenabrechnung der rechtlichen und wirtschaftlichen Überprüfung des Mieters Stand hält. In diesem Ratgeber erhalten Sie als Vermieter Antworten u.a. auf folgende Fragen: - Wann und in welchem Umfang darf ich Nebenkosten auf den Mieter umlegen? - Wann kann ich die Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlungen umlegen? - Welche »kalten« und »warmen« Nebenkosten darf ich abrechnen? - Nach welchem Verteilerschlüssel kann ich die »kalten« Betriebskosten abrechnen? - Auf was muss ich bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der "warmen" Betriebskosten achten? - Was muss ich bei der Abrechnung von Kosten von leerstehendem Wohnraum berücksichtigen? - Über welchen Abrechnungszeitraum werden Betriebskosten abgerechnet? - Welche Abrechnungsfrist muss ich beachten? - Welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen muss eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung entsprechen? - Innerhalb welcher Frist und mit welcher Begründung kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung geltend machen? - Was ist die »CO2-Abgabe« und wer muss sie zahlen? - Wann und mit welchen Fristen muss ich Rückzahlungen an den Mieter leisten?

Im Regelfall endet das Mietverhältnis durch eine Kündigung des Mieters oder des Vermieters. Da der Mieter aber einen gesetzlichen Kündigungsschutz genießt, sind die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung zu beenden, eingeschränkt. Nur wenn der Vermieter ein »berechtigtes Interesse« an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, kann er den Mietvertrag ordentlich unter Wahrung der Fristen kündigen. Folglich sind die Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter rar, wenn sich der Mieter keiner Pflichtverletzung schuldig macht. Vor allem die Kündigung wegen Eigenbedarfs hat in der Praxis große Bedeutung. Unabhängig davon kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Umständen auch außerordentlich fristlos oder fristgemäß kündigen. In jedem Fall aber muss die Kündigung des Vermieters den gesetzlich vorgegeben inhaltlichen und formellen Anforderungen und Kündigungsfristen genügen. Um diese Anforderungen zu kennen und zu verstehen, haben wir diesen Ratgeber für Sie geschrieben. Wir beantworten Ihnen u.a. folgende Fragen: - Wann ist eine ordentliche Kündigung ausnahmsweise auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses zulässig? - Welche Pflichtverletzungen des Mieters rechtfertigen die ordentliche Kündigung durch den Vermieter? - Welche Kündigungsgründe stellen ein berechtigtes Interesse dar? - Wann kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht? - Wann kann ich den Mietvertrag kündigen, weil ich an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung gehindert bin? - Wann ist eine ordentliche Kündigung selbst bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nicht zulässig ist? - Welche Kündigungsfrist muss ich bei der ordentlichen Kündigung einhalten? - In welchen Fällen kann ich als Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen? - Wann darf ich als Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen? - Wann darf ich als Vermieter das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters außerordentlich kündigen? - Welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen muss die ordentliche oder außerordentliche Kündigung entsprechen? - Wie muss ein korrektes Kündigungsschreiben aussehen?

Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind immer problematisch, weil der Mieter dann durch die neue Miete finanziell höher belastet wird als von ihm beim Beginn des Mietverhältnisses kalkuliert wurde. Andererseits hat der Vermieter ein Interesse daran, eine marktgerechte Miete für eine Wohnung zu erzielen. Vor allem dann, wenn die Miete nicht mehr der ortsüblichen Miete entspricht oder die Wohnung modernisiert wurde, stellt sich dem Vermieter die Frage, in welchem Umfang mit einer Mieterhöhung die Miete erhöht werden kann und welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen die Mieterhöhungserklärung entsprechen muss. Mit einer allgemeinen Begründung wie »Die Kosten sind stark gestiegen« oder »Es sind viele Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten angefallen« kann eine Mieterhöhung vom Vermieter jedenfalls nicht vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist für den Vermieter vielmehr nur im Rahmen der im gesetzlichen Mietrecht vorgegebenen Möglichkeiten zulässig. In diesem Ratgeber erhalten Sie Antworten u.a. auf folgende Fragen: - Wie können bereits im Mietvertrag Mieterhöhungen bzw. -anpassungen einvernehmlich geregelt werden? - Wie wird die Miete bei einer Indexmiete erhöht? - Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? - Wann kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden? - Welche Warte- und Sperrfristen müssen bei der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete eingehalten werden? - Welche Höchstgrenze muss bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten werden? - Wie müssen Sie als Vermieter die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete begründen? - Welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen muss das Mieterhöhungsschreiben für die Mieterhöhnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechen? - Was müssen Sie als Vermieter veranlassen, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt? - Unter welchen Voraussetzungen ist die Mieterhöhung wegen der Modernisierung der Wohnung möglich? - In welchem Umfang können Vermieter Modernisierungskosten der Wohnung auf die Mieter umlegen?

Gesetzlich steht es dem Erblasser – also demjenigen, der etwas zu vererben hat – frei, Verfügungen darüber zu treffen, was mit seinem Nachlass und Vermögen nach dem Tod gesehen soll. Er kann durch ein Testament oder einen Erbvertrag den oder die Erben bestimmen, aber auch seinen Ehegatten oder Verwandte von der Erbfolge ausschließen. Diese Testierfreiheit mittels eines Testaments wird allerdings beschränkt durch den sogenannten Pflichtteil, mit dem das Gesetz im Erbrecht seinen nächsten Familienangehörigen als Erben einen Mindestanteil am hinterlassenen Vermögen garantieren will.   In aller Regel hat der Erblasser ein Interesse daran, seine von ihm im Testament bestimmten Erben vor Pflichtteilsansprüchen zu schützen und unter Umständen Pflichtteilsansprüche der Berechtigten zu reduzieren. Andererseits sind die Pflichtteilsberechtigten nach dem Eintritt des Erbfalls daran interessiert, ihren Pflichtteilsanspruch zu sichern, zuverlässige Informationen über den Wert des Nachlasses zu erhalten und ihren Mindestanteil am Nachlass gegen den oder die Erben geltend zu machen.   In diesem Ratgeber erhalten Sie Antworten u.a. auf folgende Fragen:   - Wann und von wem kann der Pflichtteil verlangt werden? - Wer hat Anspruch auf den Pflichtteil? - Welche Voraussetzungen für den Pflichtteilsanspruch müssen vorliegen? - In welcher Höhe steht dem Berechtigten der Pflichtteil zu? - Wie kann der Pflichtteil z.B. durch geschickte Nachlassplanung umgangen oder reduziert werden? - Kann eine Schenkung zu Lebzeiten den Pflichtteil reduzieren? - Wie kann ich beim Berliner Testament meinen Ehepartner vor Pflichtteilsansprüchen der Kinder schützen? - Wie kann ich bei einem verschuldeten Kind den Pflichtteil vor dem Zugriff der Gläubiger schützen? - Wie kann ich bei einem pflegebedürftigen oder behinderten Familienangehörigen den Pflichtteil vor dem Zugriff des Sozialamts schützen? - Wer schuldet wem den Pflichtteil?

Wenn der Erblasser mehrere Erben hinterlässt, entsteht eine Erbengemeinschaft. Und häufig ist Streit unter den Miterben vorprogrammiert, weil es sich hier um keine freiwillige Gemeinschaft handelt, sondern die Erben letztlich »zwangsverbunden« sind. Im besten Fall besteht die Erbengemeinschaft aus Personen, die sich kennen und gleiche Interessen verfolgen. In diesen Fällen geht es bei Streitigkeiten dann häufig gar nicht um die Verteilung des Nachlasses, vielmehr ist die erbrechtliche Auseinandersetzung lediglich Anlass, innerfamiliäre Konflikte auszutragen, deren Ursachen ganz woanders angelegt sind und die mit dem Tod des Erblassers erst hervortreten. Im schlechteren Fall kennen sich die Miterben in der Erbengemeinschaft nicht einmal (was nicht selten der Fall ist, wenn gesetzliche Erbfolge gilt) und verfolgen unterschiedliche Interessen bei der Verwaltung und Verteilung des Nachlasses. Unabdingbare Voraussetzung für die Konfliktbewältigung der Erben in der Erbengemeinschaft ist, dass sich die Miterben mit ihren Rechten und Pflichten vertraut machen. In diesem Ratgeber erhalten Sie somit Antworten auf folgende Fragen: - Wann entsteht eine Erbengemeinschaft? - Wie kann eine Erbengemeinschaft verhindert werden? - Wie kann Streit unter den Miterben, z.B. durch den Erblasser, vermieden werden? - Wie sind die Eigentumsverhältnisse an den Nachlassgegenständen in der Erbengemeinschaft geregelt? - Wer verwaltet in der Erbengemeinschaft den Nachlass? - Wer entscheidet über Verwaltungsmaßnahmen in der Erbengemeinschaft? - Wie haften die Miterben für Verbindlichkeiten? - Wie kann man vorzeitig aus der Erbengemeinschaft ausscheiden? - Wie funktioniert die Erbauseinandersetzung? - Was passiert, wenn sich die Erben bei der Auseinandersetzung nicht einigen können?

Nichteheliche Lebenspartner haben ebenso wie Eheleute regelmäßig das Bedürfnis, dass der länger lebende Partner im Falle des Todes eines Partners wirtschaftlich versorgt ist. Für Eheleute ist das insbesondere dadurch gewährleistet, dass bei der Vermögensübertragung im Wege der Erbfolge der länger lebende Ehepartner als gesetzlicher Erbe berufen und ihm im Falle einer Enterbung in jedem Fall der Pflichtteilsanspruch sicher ist. Das ist bei Lebenspartnerschaften von nicht verheirateten Lebenspartnern nicht der Fall. Im Prinzip ignoriert das deutsche Erbrecht die nichteheliche Lebenspartnerschaft als Form des Zusammenlebens mit der Folge, dass nach dem Tod eines Partners dem länger lebenden Partner nahezu keine Rechte zustehen, und das selbst bei langjährigen Partnerschaften. Außer Vermögens­übertragungen zu Lebzeiten bleibt letztlich in der nichtehelichen Lebensgemeinschaft nur die Möglichkeit, durch eine Verfügung von Todes wegen von der gesetzlichen Erbfolge abweichende Verfügungen zugunsten des länger lebenden Partners zu treffen und diesen so wirtschaftlich zu versorgen. In Betracht kommen vor allem die Erbeinsetzung durch ein Testament oder einen Erbvertrag oder Zuwendungen im Rahmen eines Vermächtnisses in einer entsprechenden letztwilligen Verfügung. Unter Umständen muss sich dann aber der länger lebende Partner mit Pflichtteilsansprüchen der nahen Verwandten des Verstorbenen (z.B. seiner Kinder oder Eltern) auseinandersetzen. Zudem wird der länger lebende nichteheliche Lebenspartner gegenüber Ehegatten mit erheblich höheren Erbschaftsteuersätzen belastet und ihm steht nur ein geringer Steuerfreibetrag zu. In diesem Ratgeber erhalten Sie Antworten auf u.a. folgende Fragen: - Wer gehört zu den gesetzlichen Erben? - Können nichteheliche Partner ein gemeinschaftliches Testament verfassen? - Kann ich meinen nichtehelichen Partner als Erben einsetzen? - Was muss ich bei einer gegenseitigen Erbeinsetzung beachten? - Was ist ein testamentarisches Vermächtnis zugunsten des Lebenspartners? - Sind testamentarische Auflagen zur Versorgung meines Partners sinnvoll? - Welche Vor- und Nachteile hat ein Erbvertrag zwischen nichtehelichen Lebenspartner? - Kann eine vertragliche Erbeinsetzung rückgängig gemacht werden? - Was ist eine Verfügung zu Lebzeiten und wie hilft sie bei der Absicherung meines Partners? - Welche steuerlichen Folgen hat die testamentarische Absicherung meines Lebenspartners?